Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng đầu tư bất động sản, nhiều người kỳ vọng vào những cơ hội mới từ việc sáp nhập này. Tuy nhiên, bên cạnh sự phấn khích, thị trường cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo.

Giá đất nền vùng ven đã tăng mạnh trong thời gian gần đây, với nhiều nhà đầu tư đổ đi mua đất với hy vọng sẽ có được lợi nhuận lớn khi cơ sở hạ tầng và quy hoạch mới được triển khai. Tuy nhiên, việc tăng giá quá nhanh và mạnh cũng làm dấy lên lo ngại về tính bền vững của thị trường. Việc đầu tư vào bất động sản vùng ven luôn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là khi thị trường biến động và không có sự kiểm soát.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, như việc mở rộng hệ thống giao thông, xây dựng các khu công nghiệp mới, và phát triển các dự án đô thị. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà họ cần lường trước. Việc sáp nhập các tỉnh vào TP.HCM không chỉ mang lại cơ hội mà còn đặt ra nhiều thách thức về mặt quản lý và phát triển bền vững.

Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng và nghiên cứu kỹ trước khi đưa ra quyết định. Họ nên xem xét các yếu tố như quy hoạch tổng thể, khả năng triển khai các dự án hạ tầng, và tác động của việc sáp nhập đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, các nguồn thông tin cũng cần được xác thực để tránh bị ảnh hưởng bởi thông tin không chính xác.

Cuối cùng, mặc dù thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng với những nhà đầu tư có chiến lược và phương pháp tiếp cận thận trọng, vẫn có thể tìm được cơ hội đầu tư hiệu quả. Việc quan trọng là phải bám sát các diễn biến thị trường và hoạch định chiến lược đầu tư dài hạn dựa trên các thông tin đáng tin cậy.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các vùng Bắc – Trung – Nam đều lập mặt bằng mới.

Trong đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại nhiều tỉnh thành như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng đã tăng mạnh, lần lượt là 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình còn tăng hơn nữa, lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Nhưng đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang đối mặt với rủi ro khi mua đất nền không có sổ đỏ, với hy vọng “lướt sóng” đón đầu sau sáp nhập địa giới hành chính. Việc này đã tạo ra một thị trường bất động sản đầy biến động và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Các môi giới bất động sản đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ, nhưng không có sổ đỏ, và hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ, và đất đang bị tranh chấp thừa kế.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ, và lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng. Điều này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng cho các nhà đầu tư nếu không được quản lý chặt chẽ.

Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2, và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Những con số này cho thấy thị trường bất động sản tại ĐBSCL đang có những biến động lớn.

Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn. Điều này cho thấy sự quan tâm của Chính phủ đối với thị trường bất động sản và nhu cầu bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Để đảm bảo an toàn, các nhà đầu tư nên chờ đợi sự hoàn thiện của pháp lý và cơ sở hạ tầng trước khi xuống tiền.

Trước tình hình này, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác quản lý, kiểm tra và giám sát thị trường bất động sản để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư và ngăn chặn những hành vi đầu cơ, thổi giá. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần phải tỉnh táo và cẩn trọng khi đầu tư vào thị trường bất động sản.