Thị trường bất động sản không được ưu tiên vay vốn

Bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp, theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV. Kết quả là các dự án bất động sản phải chịu mức lãi suất trung bình cao hơn 2% so với mức tăng chung của hệ thống ngân hàng trong 2 tháng gần đây.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản chưa được giải quyết

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh giá đất đang bị đẩy lên mức cao kỷ lục, lên đến hơn 700 triệu đồng/m² tại Hà Nội và hơn 600 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Nguyên nhân là việc chuyển từ “định giá đất cụ thể” sang “bảng giá đất” dựa trên hệ số K chưa công bố, khiến doanh nghiệp không thể dự toán chi phí thực tế.

Ông Hiệp kiến nghị: (1) Ban hành hệ số K nhanh chóng, (2) Đặt ra cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tránh “giá đất cứng nhắc”, (3) Rút ngắn thời gian từ khi nhận đất đến khi có hệ số K – hiện nay khoảng 6 tháng – để doanh nghiệp kịp thanh toán tiền sử dụng đất.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc pháp lý

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích Nghị quyết 254 được thiết kế với 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

• Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi phần đất chưa chuyển giao khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và người sử dụng.
• Thu hồi đất khi bồi thường và tái định cư, đồng thời bổ sung các trường hợp loại trừ (dự án khẩn cấp, dự án quan trọng quốc gia).
• Rút ngắn thủ tục đấu giá/đấu thầu: Chỉ yêu cầu quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500.
• Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất tự động mà không cần xin bổ sung.

Đề xuất trả tiền thuê đất theo năm

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm (ví dụ 3‑5 năm) bên cạnh các hình thức trả một lần hoặc hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, đồng thời đề xuất cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp, tạo điều kiện tiếp cận vốn ngân hàng.

Dự báo tăng lãi suất bất động sản năm 2025

Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản dự kiến tăng 22% vào năm 2025 – cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, trong khi cho vay mua‑sửa‑sửa nhà tăng 14‑15%.

Mặc dù nguồn vốn không thiếu – doanh nghiệp phát hành trái phiếu 123,5 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, khiến ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất lên mức mới.

Định danh bất động sản: Giải pháp giảm đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên định danh bất động sản bằng mã số duy nhất từ giai đoạn đất, dự án, công trình tới khi cấp giấy chứng nhận. Hệ thống này hứa hẹn:

• Minh bạch hóa giao dịch, ngăn chặn “hai giá”.
• Giảm thời gian và chi phí thủ tục hành chính.
• Định danh môi giới cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

So sánh quốc tế, ông Takayama Yasushi – Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản – nhấn mạnh Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất vay thấp, thời hạn vay dài, và quản lý địa phương chặt chẽ. Họ mất 25 năm để giải quyết khủng hoảng nhà ở sau chiến tranh, minh chứng tầm quan trọng của chính sách dài hạn.

Kết luận và hướng đi

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ba thách thức lớn: (1) Chi phí vốn cao do không được ưu tiên vay; (2) Bảng giá đất và hệ số K chưa ổn định; (3) Rủi ro đầu cơ còn tồn tại dù đã có Nghị định 357. Để duy trì ổn định, doanh nghiệp cần:

1. Theo dõi chặt chẽ các thay đổi pháp lý (Nghị quyết 254, Nghị định 357).
2. Điều chỉnh mô hình tài chính, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội, trung cấp có hỗ trợ lãi suất.
3. Tham gia vào quá trình lập quy hoạch, đảm bảo dự án phù hợp với chiến lược phát triển quốc gia 50‑100 năm.

Quy hoạch bền vững, chính sách lãi suất linh hoạt và việc định danh toàn diện sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản công bằng, giảm thiểu đầu cơ và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở hợp lý.

Quý độc giả nghĩ sao về xu hướng lãi suất và định danh bất động sản? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn và theo dõi chúng tôi để nhận cập nhật mới nhất.

Đề xuất 2 phương án áp dụng bảng giá đất và hệ số K

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xem xét hai phương án mới để mở rộng việc sử dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh (hệ số K) nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và bồi thường đất đến năm 2026.

Dự thảo nghị định chi tiết đang được lấy ý kiến công chúng, quy định cách áp dụng bảng giá đất và hệ số K cho các trường hợp cụ thể.

Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K cho 14 trường hợp

• Ba trường hợp mới được bổ sung so với quy định hiện hành (từ 11 lên 14):
• Nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá, không đấu thầu;
• Việc tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.

Phương án này giúp đồng nhất việc tính giá cho các giao dịch không qua đấu giá, đồng thời tạo cơ sở tính thuế và phí một cách minh bạch.

Phương án 2: Quy định riêng 9 trường hợp áp dụng chỉ bảng giá đất

Những trường hợp này bao gồm:

1. Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và cho phép chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân.
2. Thuế và các khoản thu liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
3. Lệ phí quản lý, sử dụng đất và tiền phạt vi phạm hành chính.
4. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất.
5. Tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền một lần.
6. Giá khởi điểm đấu giá cho khu đất đã đầu tư hạ tầng.
7. Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người thuê.

Hai trường hợp còn lại (tổng 8) sẽ tiếp tục áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K, ví dụ: giao, cho thuê đất không qua đấu giá, giao cho nhà đầu tư trúng thầu, hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Quý luật này dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 nếu được Quốc hội thông qua.

Anh Tú