Đầu tư đất nền “ăn theo” dự án đang trở thành xu hướng hấp dẫn nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không có chiến lược rõ ràng.

Đất nền “sốt nóng” quanh các dự án lớn

Vào cuối năm, các xã Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc và Thanh Oai (vùng ven phía nam Hà Nội) đã biến thành “điểm nóng” cho những nhà đầu tư săn lùng mảnh đất gần Khu đô thị thể thao Olympic. Khi dự án khởi công, giá đất tăng mạnh, thậm chí những lô đất nông nghiệp lâu năm cũng được đưa ra mức giá cao bất thường.

Ví dụ thực tế tại xã Hồng Vân

Theo môi giới địa phương, một lô đất 68m² được chào bán gần 5,1 tỷ đồng, tương đương hơn 74 triệu đồng/m² – tăng từ 60 triệu đồng/m² chỉ trong vòng ba tháng. Mức tăng này được giải thích bởi vị trí “gần dự án” và kỳ vọng hạ tầng sẽ được nâng cấp.

Ở xã Thường Tín, môi giới Nguyễn Văn Hoàng cho biết sau khi dự án bắt đầu, số lượng người hỏi mua đất tăng liên tục, nhưng hầu hết chỉ mua để đầu tư, không có nhu cầu ở thực tế.

Hiện tượng “cơn sốt” tại dự án Vinhomes Cổ Loa

Trước khi Vinhomes Cổ Loa khai công, giá đất trong các xã của huyện Đông Anh (cũ) dao động 60‑70 triệu đồng/m². Sau khi dự án khởi công, giá đã bật lên tới 200‑250 triệu đồng/m². Mặc dù có một thời gian giao dịch sôi động, thị trường hiện đang chững lại do người bán chờ tới khi dự án hoàn thiện mới quyết định bán để chốt lời.

Rủi ro “đu đỉnh” khi chỉ chạy theo tin khởi công

Chuyên gia TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh: “Khởi công dự án là tín hiệu kích hoạt kỳ vọng, nhưng giá bất động sản không tăng đồng đều ngay lập tức. Giá chỉ bền vững khi dự án đi kèm với hạ tầng giao thông, dịch vụ và thương mại đồng bộ.”

Nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào thông tin khởi công mà bỏ qua yếu tố hạ tầng và nhu cầu thực, khả năng “được thổi bóng” giá sẽ cao, dẫn tới rủi ro bong bóng bất động sản.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp cảnh báo: “Đầu tư đất nền dài hạn cho những người không có áp lực tài chính. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, tính thanh khoản thấp và không có dòng tiền sẽ biến thương vụ thành nguy hiểm.”

Biện pháp giảm thiểu rủi ro

• Kiểm tra pháp lý dự án: dự án có giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết và thời gian thực hiện rõ ràng.
• Đánh giá vị trí: ưu tiên những lô đất gần trục giao thông chính, trường học, bệnh viện.
• Phân tích hạ tầng đồng bộ: dự án có kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông, công cộng và thương mại không?
• Không dùng đòn bẩy quá mức: hạn chế vay ngân hàng hoặc vay qua các nguồn tài chính có lãi suất cao.
• Đặt mục tiêu lợi nhuận hợp lý: tránh kỳ vọng lợi nhuận 100% trong thời gian ngắn.

Những bước trên giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định cân bằng giữa cơ hội sinh lời và rủi ro tiềm ẩn.

Hãy luôn cập nhật thông tin dự án, tham khảo ý kiến chuyên gia và thực hiện nghiên cứu thị trường cẩn thận trước khi quyết định mua đất nền “ăn theo” dự án.