Nội dung chính
Chính sách giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư đã được các chuyên gia bất động sản gọi là “phao cứu sinh” cho những hộ gia đình muốn tách thửa, xây nhà mới.
Quy định mới của Nghị quyết
Nghị quyết mới về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua, cho phép người dân chỉ trả 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khi chuyển đổi trong hạn mức quy định.
Nếu phần chênh lệch vượt mức một lần hạn mức, người dân phải trả 50%. Khi vượt hơn một lần hạn mức, toàn bộ chênh lệch sẽ được nộp.
Điều kiện áp dụng
| Điều kiện | Chi tiết |
| Chủ thể | – Hộ gia đình, cá nhân (không áp dụng cho doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế) |
| Loại đất chuyển đổi | – Đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa đã có đất ở được xác định khi cấp sổ – Đất vườn, ao gắn với đất ở đã được tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước 1/7/2014 |
| Thời điểm | – Áp dụng từ 1/1/2026 – Các trường hợp đã chuyển mục đích từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 sẽ được tính lại tiền sử dụng đất |
Lợi ích thực tế cho hộ gia đình
Theo chuyên gia Phạm Thanh Tuấn, giá chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở đã tăng mạnh sau khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới có hiệu lực. Trước đây, người dân phải nộp toàn bộ chênh lệch, dẫn tới chi phí lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi 100 m².
Ví dụ thực tế: một hộ dân muốn chuyển 100 m² đất vườn ở khu vực có chênh lệch 10 triệu đồng/m². Theo quy định cũ, họ phải trả 1 tỷ đồng. Theo quy định mới, khoản này giảm 70%, còn lại khoảng 300 triệu đồng – mức chi phí giúp nhiều gia đình thực hiện hợp pháp hoá đất ở.
Giới hạn và rào cản
Chính sách ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, tính trên một thửa đất và dựa vào hạn mức giao đất ở của địa phương. Các lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải trả toàn bộ chênh lệch, vì vậy các nhà đầu tư phân lô bán nền vẫn gặp khó khăn do diện tích được giảm tiền quá nhỏ so với quy mô dự án.
Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh, việc gắn mức ưu đãi (30%‑50%) với hạn mức giao đất ở giúp ngăn chặn “gom” đất nông nghiệp để chuyển mục đích hàng loạt, bảo vệ nhóm thực sự cần hỗ trợ.
Thách thức còn tồn tại
Dù giảm 70%, mức phí vẫn cao hơn so với thời kỳ trước Luật Đất đai 2024, vì giá đất ở đã tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm ở các thành phố lớn (Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM). Khi giá đất nông nghiệp giữ mức thấp, chênh lệch vẫn tạo ra gánh nặng tài chính cho hộ gia đình.
Đối với các hộ có nhiều con và nhu cầu tách thửa nhiều lần, giới hạn “một lần giảm” có thể gây khó khăn trong việc ổn định chỗ ở lâu dài.
Khuyến nghị cho người dân
- Kiểm tra kỹ hạn mức giao đất ở của địa phương trước khi đề ra kế hoạch chuyển đổi.
- Tính toán diện tích và chi phí dự kiến để tránh phát sinh phí không mong muốn.
- Đối với những người đã nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024, nên liên hệ cơ quan thuế để yêu cầu rà soát, tính lại nếu nằm trong phạm vi ưu đãi.
Ngọc Diễm
