Nội dung chính
Bảng giá đất mới của TP HCM dự kiến sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026, và ảnh hưởng không đồng đều giữa các nhóm lợi ích.
Bảng giá đất dự kiến 2026: mức tăng và khu vực áp dụng
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất mới. Theo dự thảo, khu vực trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) sẽ tăng tối đa 1,56 lần, trong khi Bình Dương cũ có mức tăng cao nhất lên tới 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tăng 3,78 lần.
Đất nông nghiệp và các khu vực ngoại vi
Ở các huyện Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh, giá đất gần như giữ nguyên. Đất nông nghiệp được đề xuất tăng 50‑70%, giúp người dân duy trì chi phí hợp lý.
Nhóm nào chịu áp lực lớn nhất?
Trong 12 nhóm được Sở liệt kê, hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương cũ là nhóm chịu tác động mạnh nhất. Khi giá đất tăng gấp 8 lần, chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ tăng đáng kể.
Ví dụ thực tế từ Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m². Thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Theo dự thảo mới, thuế sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
Hậu quả tiềm tàng
Áp lực tài chính có thể khiến nhiều gia đình không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép. Khi nguồn đất hợp pháp khan hiếm, giá nhà sẽ tăng, làm giảm khả năng tiếp cận của người mua nhà thực.
Doanh nghiệp bất động sản và các ngành khác
Theo Sở, doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách biệt với bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng sẽ duy trì mức thuế hiện tại đến cuối năm 2025, chỉ chịu tác động gián tiếp sau đó.
Tuy nhiên, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cảnh báo rằng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm dự án phát triển tốn kém hơn. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tiến độ hoặc phải hoãn khởi công.
Những điểm nổi bật của bảng giá mới
- Được xây dựng dựa trên giá thị trường, giảm thiểu cơ chế “hai giá”.
- Có cơ chế khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp Bình Dương cũ và du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu (giá chỉ bằng 30‑70% đất thương mại dịch vụ).
- Áp dụng cho các khoản tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và lệ phí liên quan.
Giới chuyên môn cho rằng tác động thực tế của bảng giá có thể lan rộng hơn dự kiến, đặc biệt đối với những hộ đang trong quá trình xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường.
Những thay đổi này sẽ tạo ra một môi trường bất động sản công bằng hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn cho các hộ dân và doanh nghiệp có nguồn lực tài chính hạn chế.
Phương Uyên
